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建筑面积的分类及计算建筑面积的作用

　　建筑面积的分类及计算建筑面积的作用

　　一、建筑面积的分类

　　建筑面积=有效面积+结构面积=使用面积+辅助面积+结构面积

　　(1)建筑面积：指建筑物长度、宽度的外包尺寸的乘积再乘以层数。它由使用面积、辅助面积和结构面积组成。

　　(2)使用面积：指建筑物各层平面中直接为生产或生活使用的净面积的总和。

　　(3)辅助面积：指建筑物各层平面为辅助生产或生活活动所占的净面积的总和，例如居住建筑中的楼梯、走道、厕所、厨房等。

　　(4)结构面积：指建筑物各层平面中的墙、柱等结构所占面积的总和。

　　依据不同的使用目的建筑面积可分为以下几类：

　　1、依据对建筑物建筑面积的组成部分可划分：

　　总的建筑面积=地上建筑面积+地下建筑面积

　　这些术语是为了描述独幢建筑物的总的建设规模，以及地上部分建筑规模的量和地下部分建筑规模的量。这些概念主要出现在《国有土地使用权出让合同》中土地出让金的计算依据、《建设工程规划许可证》中建设项目的建筑规模的审批情况说明、项目竣工验收后房屋的初始登记需做的《房屋测绘成果技术报告书》中等很多环节。

　　2、依据是否产生经济效益划分：可收益的建筑面积、无收益的建筑面积、必须配套的建筑面积(无收益部分)

　　建筑物通过出售、转让、置换、租赁、投入运营等方式可产生经济收益，经常在估算房地产的买卖价格、租赁价格、抵押价值、保险价值、课税价值等时需要依据房地产(或建筑物)的可收益部分、无收益部分和必须配套部分的综合分析判断最终价值。

　　3、按建筑物内使用功能不同划分：住宅功能的建筑面积、商业功能的建筑面积、办公功能的建筑面积、工业功能的建筑面积、配套功能的建筑面积、人防功能的建筑面积。

　　这类划分主要依据人们对建筑物不同的使用功能来划分，能更好的满足人们生产或生活的不同需求。当然不同的使用功能所产生的经济效益和使用目的基本不同。

　　4、按成套房屋建筑面积构成划分：

　　成套房屋的建筑面积=套内建筑面积+分摊的共有公用建筑面积

　　房屋的套内建筑面积和其分摊的共有公用建筑面积就是房屋权利人所有的总的建筑面积，也是房屋在权属登记时的两大要素。房屋的套内建筑面积是指房屋的权利人单独占有使用的建筑面积，它由套内房屋使用面积，套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成。分摊的共有公用建筑面积是指房屋的权利人应该分摊的各产权业主共同占有或共同使用的那部分建筑面积[4] ，内容包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙(包括山墙)水平投影面积一半的建筑面积。独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室通常都不计入共有建筑面积。共有共用建筑面积的处理原则为：a.产权各方有合法权属分割文件或协议的，按文件或协议规定执行。b.无产权分割文件或协议的，按相关房屋的建筑面积比例进行分摊。

　　二、计算建筑面积的作用

　　1.确定建设规划的重要指标。

　　2.确定各项技术经济指标的基础。

　　3.计算有关分项工程量的依据。

　　4.选择概算指标和编制概算的主要依据。